'Lùm xùm' đất công giá rẻ, Đất Xanh gặp áp lực nợ vay?

Viết bởi Pq Thái vào
3 năm liên tiếp, Tập đoàn Đất Xanh của ông Lương Trí Thìn luôn phải đối diện với áp lực lớn về dòng tiền, áp lực vay nợ. Ngoài ra, nhiều dự án do Đất Xanh làm CĐT cũng vướng vào tai tiếng.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) vừa công bố kết quả kinh doanh quý II/2019 với lãi ròng tăng 119% so với cùng kỳ năm trước. Ngay trong tháng 7, đại gia Lương Trí Thìn dính "lùm xùm" mua đất công giá rẻ tại dự án Luxgarden.

Theo đó, DXG ghi nhận hơn 842 tỷ đồng doanh thu thuần trong quý II/2019, tăng 10% so với cùng kỳ 2018.

Trong đó, doanh thu dịch vụ môi giới bất động sản mang về 691,3 tỷ đồng. Doanh thu từ xây dựng đạt 92,6 tỷ đồng và doanh thu bán căn hộ và đất nền đạt 42,6 tỷ đồng. Doanh thu từ dịch vụ chiếm không đáng kể.

Doanh thu tăng song giá vốn hàng bán của doanh nghiệp tăng nhanh hơn với trên 59% (chủ yếu do chi phí môi giới) kéo theo lợi nhuận gộp trong quý II/2019 của DXG giảm 11% so với cùng kỳ năm trước và chỉ đạt hơn 476 tỷ đồng. Biên lãi gộp giảm từ 70% trong quý II/2018 xuống còn 57% trong quý II/2019.

Tuy nhiên, thu nhập từ hoạt động tài chính đã giúp lợi nhuận của DXG tăng mạnh trong quý II/2019.

Cụ thể, DXG ghi nhận gần 228 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động tài chính, tăng gấp 27 lần so với quý II/2018 nhờ thanh lý các khoản đầu tư.

Trừ các chi phí, Đất Xanh của ông Lương Trí Thĩn vẫn lãi sau thuế 249 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2019, DXG ghi nhận hơn 2.340 tỷ đồng doanh thu, tăng 20% so với cùng kỳ. Lãi sau thuế cổ đông công ty mẹ tăng 29%, đạt 556 tỷ đồng. Với kế hoạch doanh thu 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 1.200 tỷ đồng, công ty đã hoàn thành lần lượt 46,8% và 46,3% kế hoạch.

Tính đến cuối quý II, tổng tài sản của Đất Xanh ở mức 15.948 tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu tăng từ mức 6.199 tỷ đồng năm 2018 lên 7.290 tỷ thời điểm cuối tháng 6/2019.

Tuy nhiên, nợ phải trả của Đất Xanh Group tính đến 30/6 là 8.658 tỷ đồng, vượt xa vốn chủ sở hữu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các khoản phải thu ngắn hạn của doanh nghiệp ông Lương Trí Thìn chiếm tới gần 7.964 tỷ đồng, tăng từ 5.567 tỷ cuối năm 2018 và vượt tổng doanh thu của doanh nghiệp.

Dư nợ của Đất Xanh Group có xu hướng tăng mạnh từ năm ngoái trong bối cảnh các khoản phải thu của công ty tăng theo. Chưa hết, điểm đáng lưu ý nữa là dòng tiền của Đất Xanh Group nơi ông Lương Trí Thìn làm chủ tịch HĐQT liên tục âm trong những năm gần đây.

Cụ thể, năm 2018, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của Đất Xanh âm gần 932 tỷ đồng. Năm 2017, con số này là 1.054 tỷ đồng. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của DXG trong 6 tháng đầu năm tiếp tục bị âm nặng, ở mức 565 tỷ đồng. Nguyên nhân là do giá trị các khoản phải thu tăng hơn 2.400 tỷ đồng so với hồi đầu năm.

Bình quân 4 năm gần đây giá trị khoản mục này gia tăng đến 96%, trong đó riêng năm 2018 phải thu dài hạn Đất Xanh tăng đột biến gần 45 lần, từ mức 3 tỷ lên tới 145 tỷ đồng.

Không chỉ thâm hụt dòng tiền, nợ vay cũng là vấn đề đáng quan tâm của Đất Xanh giai đoạn hiện nay. Giai đoạn 2015-2018, dự nợ vay ngắn hạn và dài hạn của công ty ông Lương Trí Thìn liên tục tăng mạnh, lần lượt đạt tỷ lệ trung bình 70% và 127%.

Cuối tháng 6/2019, vay và nợ thuê tài chính của doanh nghiệp là 3.046 tỷ đồng, trong đó vay dài hạn 2.200 tỷ đồng. Kéo theo đó, chi phí lãi vay cũng tăng trên 38% so với cùng kỳ năm 2018.

Có thể thấy, Đất Xanh Group của ông Lương Trí Thìn đang chịu áp lực không nhỏ về dòng tiền, nguồn vốn.

Đơn cử như việc bàn giao căn hộ tại dự án Opal Riverside và dọa phạt khách hàng trả chậm khi dự án này còn ngổn ngang. Hay việc nhận chuyển nhượng khu đất 9.125m2 tại phường Phú Thuận, quận 7, TP HCM từ Công ty Cổ phần Kim khí TP HCM để xây Dự án Lux Garden không đúng trình tự phê duyệt.

Ngoài ra, dự án Gem Riverside do Đất Xanh Group làm chủ đầu tư cũng dính nghi vấn “Tự thay đổi quy hoạch, “đẻ” thêm đất dự án để bỏ túi hàng nghìn tỷ đồng”.

Theo tìm hiểu, vào ngày 8/7/2018, Đất Xanh cùng đơn vị phân phối là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển du lịch Khang Hưng đã tổ chức mở bán dự án Gem Riverside dưới hình thức “giới thiệu dự án”. Theo thông tin phía công ty tại buổi giới thiệu này, đã có gần 98% số căn hộ đã được bán cho khách hàng. Hình thức mua bán được ký kết dưới dạng các hợp đồng “thoả thuận tư vấn bất động sản” với khách hàng.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, công trường dự án Gem Riverside vẫn chỉ là bãi đất trống, không hề có dấu hiệu xây dựng.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, qua kiểm tra, đến nay Sở chưa tiếp nhận và chưa giải quyết hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Gem Riverside của Tập đoàn Đất Xanh.

Như vậy, có nghĩa rằng đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư dự án Gem Riverside hoàn toàn không có khả năng ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng như cam kết của một số sàn môi giới.

Được biết, 31/5/2018, UBND quận 2 đã ban hành quyết định số 1395/QĐ-UBND về phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và Tái định cư Nam Rạch Chiếc (diện tích 60,21 ha) (điều chỉnh Khu chung cư cao tầng 1,5 – ký hiệu CC1, CC5) thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc (diện tích 90,31 ha) tại phường An Phú, quận 2.

Trong quyết định này, 2 phân khu CC1 và CC5 của Tập đoàn Đất Xanh đã có sự điều chỉnh khá lớn về mặt quy hoạch. Cụ thể, nếu trong quy hoạch cũ tại quyết định 15396/QĐ-UBND, thì 2 phân khu CC1 và CC5 có chỉ tiêu là 2.302 căn hộ và dân số khoảng 9.209 người. Tuy nhiên, trong điều chỉnh quy hoạch mới này, tổng số căn hộ đã được nâng lên thành khoảng 3.175 căn hộ, trong khi chỉ tiêu về dân số vẫn không đổi, ở mức 9.209 người. Tổng số tháp căn hộ, cũng được điều chỉnh thành 12 tháp với tầng cao tối đa 35 tầng, không kể tầng hầm, bao gồm tầng kỹ thuật và mái.

Mặc dù đến ngày 31/5/2018, việc điều chỉnh quy hoạch nói trên mới được thông qua, nhưng từ tháng 4/2018, Tập đoàn Đất Xanh đã công bố, chào bán dự án ra thị trường với những thông tin trong quy hoạch mới dù chưa được phê duyệt.

Đất Xanh cũng vừa thông qua phương án phát hành 234 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi; số tiền dự kiến thu về sẽ được sử dụng phát triển quỹ đất, bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại nguồn vốn hoạt động.

Chưa hết, đầu tháng 7 vừa qua, Dự án Luxgarden của Tập đoàn Đất Xanh (DXG) do ông Lương Trí Thìn làm Chủ tịch HĐQT dính vào lùm xùm mua đất công với giá rẻ từ Công ty CP Kim khí TP.HCM. Trong khi khái toán dự án có tổng mức đầu tư là 974 tỷ đồng thì Tập đoàn Đất Xanh chỉ phải mua với giá 102 tỷ.

Theo đó, ngày 5/7, Văn phòng UBND TP.HCM đã có văn bản số 7059/VP gửi Công an TP, Thanh tra TP, các sở, ngành liên quan đề nghị làm rõ thông tin việc chuyển nhượng đất của Công ty cổ phần Kim Khí TP.HCM và sai phạm tại khu dân cư Bắc Rạch Chiếc.

Văn bản của Văn phòng UBND thành phố nêu rõ Công ty cổ phần Kim Khí TP.HCM là công ty do Nhà nước nắm 51% vốn; việc chuyển nhượng khu đất này không thông qua đấu giá, có dấu hiệu bán đất công của Nhà nước với giá rẻ.

Cụ thể, ngày 7/9/2016 UBND TP.HCM đã có quyết định 4671 chấp thuận cho công ty cổ phần Kim Khí TP.HCM làm chủ đầu tư dự án chung cư kết hợp thương mại dịch vụ. Theo đó, tổng diên tích dự án là 9.121 m2, khái toán tổng mức đầu tư là 974 tỷ đồng. Chủ đầu tư phải tự cân đối vốn đầu tư và phải đảm bảo 20% tổng mức đầu tư là vốn của chủ sở hữu.

Dự án này được chuyển nhượng sau đó một tháng cho Tập đoàn Đất Xanh với giá hơn 102 tỷ đồng. Mức giá này được cho là rẻ so với giá thị trường. Văn phòng UBND TP.HCM đã có văn bản 7059 gửi Công an thành phố, Thanh tra thành phố, các sở ngành liên quan đề nghị làm rõ thông tin Công ty Cổ phần Kim Khí TP.HCM chuyển nhượng dự án khu đất cho Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh của ông Lương Trí Thìn.

Liên quan đến lùm xùm vụ mua bán đất công giá rẻ, đại diện Tập đoàn Đất Xanh cho biết sau khi nhận chuyển nhượng doanh nghiệp đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, kế thừa và thực hiện quyền nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ chuyển giao theo đúng quy định pháp luật. Ngoài ra doanh nghiệp cũng hoàn tất thủ tục về đất đai và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định.

"Lô đất này trước đây là tài sản Nhà nước giao cho Công ty cổ phần Kim Khí TP.HCM thuê trước khi cổ phần hóa vào năm 2005. Khi cổ phần hóa, khu đất này được xem là tài sản góp vốn vào công ty để tham gia cổ phần. Năm 2013, Công ty cổ phần Kim Khí TP.HCM là doanh nghiệp có 55,6% vốn Nhà nước đã nộp 87 tỷ đồng để chuyển quyền sử dụng đất cho khu đất trên", đại diện Tập đoàn Đất Xanh cho biết.

Cũng trong tháng 7 vừa qua, Tập đoàn Đất Xanh của ông Lương Trí Thìn còn nhận được "biên bản công bố công khai quyết định thanh tra của Tổng cục Thuế về việc xử lý vi phạm về thuế qua thanh tra việc chấp hành pháp luật thuế, thời kỳ thanh tra năm 2017".

Theo quyết định, tổng số tiền truy thu thuế, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí, tiền phạt vi phạm hành chính và tiền chậm nộp thuế hơn 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, phía Đất Xanh cho rằng, thực tế, công ty đã nộp vào ngân sách trước thời điểm kết luận thanh tra hơn 2,2 tỷ đồng trong tổng số 3 tỷ đồng trên.

Khánh Linh (T/h)

Đầu Tư Thông Minh Cùng Chủ Đầu Tư Đất Xanh Group


Bài viết cũ hơn